マンションコラム
vol.2

マンションを「借りる」と「買う」の違い

2020年2月20日

3年前に離婚した、花田いずみ32歳。現在年収250万円で、小学2年生と6年生の2人の男の子を育てている。

賃貸マンションに住んでいるが、年々たくましく頼りがいが出てきた長男が、自分の部屋が欲しいと言い出し困っている。

このコラムは、不動産やローンの知識など全く持っていなかったいずみが、謎の人物「飛田薫」から学び、家を買うまでのストーリーである。

―――仕事帰りに新しい賃貸物件を探すため不動産屋に行ったいずみ。

良い物件が見つからず、休憩のためにカフェだと思って入った店が不動産屋だった。

コーヒー好きの不思議な店主 飛田薫がコーヒーを出してくれ、「お金を貯めながら家を買うことができる」と言い出したので、驚いたいずみだったが…。

冗談ですよね?

だって、今の賃貸は4万5千円だけど2DKだし、さっきの物件だって利便性が悪い場所で、少し広くなっただけ。

自分が「家を買う」だなんて、考えたことも無いです…。

そうかい。
そのように思っている人が多いかもしれないね。
それじゃあ具体的に説明をしてあげよう。これは今実際に売りに出されている物件の図面だよ。

うわあ~。なんだか広いし、素敵そうです!

この物件は3LDKで67平米くらいだね。
洋室2部屋、和室1部屋、そしてリビングダイニングルームがあるよ。
駅から徒歩で15分くらいはかかるけど、リフォームしてあるから、新築とまでは言わないけど室内は今の暮らしに合わせた形にリフォームされてるんだ。

ふんふん。
今の賃貸は2DKで40平米くらいだから、全然違うな~。
でも信じられないです。
お金払えるかな…ローンとか…。ちょっと怖いです。

ええと、ここは980万円で販売中だね…。

えっ?980万円?
思っていたよりも安いんですね!!
もっともっと高いものだと思っていました。
…といっても今すぐ払えるわけじゃないですけど。

春日部の中古マンションだったら一千万円くらいで買える物件は結構あるよ。

今の賃料が4万5000円ということだから、その金額でローンを組んで買えるかどうか、ちょっとシュミレーションしてみようか。

金利1.4%で、月4万5千円の35年ローンを組むとする。

月々29,528円のローンで、積立金と管理費入れるとするとプラス15,000円。

合計すると、ほら、44,528円になる。

ほんとだ!毎月払う金額はほとんど同じなのに今の賃貸より広いしきれい!でもなんで、 こんなに安く買うことができるんですか?

値段は、それぞれの物件の条件とか色々関係してくるけれど、それだけじゃないんだ。

まず賃料のからくりを教えよう。

「借りる」と「買う」の違いだね。

賃貸の場合、毎月の賃料と管理費などを払っているよね?

その4万5000円の内訳をざっくり言うと、こんな感じだ

・物件ローン費用 ¥15,000
・メンテナンス維持管理費 ¥10,000
・修繕積立金 ¥5,000
・オーナー利益 ¥15,000

だから、物件を自分で買うとなると、オーナー利益の部分が無くなって、その分安くなるというわけさ。

あれ?オーナーさんもローンを組んでいるんですか?

そうだよ。

多くのオーナーはローンを組んで物件を購入しているんだ。

だから、ローンを組んだりして自分で家を買うということは、自分が自分の大家さんになるということになるね。

自分が大家さんになればオーナーに払っていた分の利益を本体のローン多めに使えるようになる。

その分部屋が広くなるというわけさ。

自分が自分の大家さんになる…。

そう。大家さんがいて、大家さんが提供してくれる部屋に家賃を払うことが家を借りるってことだけど、

住宅ローンを組んで買うということは、自分に家賃を払っているとも言えるね。

自分に家賃を払うだなんて考えたことも無かった!

でも、買うってことは色々リスクがあるのかなあと思うんですけど…。

そうだね。

借りるにしても買うにしても、どちらにもメリット・デメリットはあるから、それを知って自分で選択すればいいんだよ。

まずは賃貸のメリットから説明しようか。クーラーや給湯器が壊れるなどの設備不良の時はどうしているかな?

すぐ管理人さんに電話します。

この間もシャワーのお湯が急に冷たくなったりしたから、管理会社に電話したら、給湯器が古いからって新しいものに変えてくれました!

そうだね、困った時は管理人さんや大家さんが対応してくれるから楽だよね。

あとは自分の資産ではないから固定資産税を払う必要が無いね。

やっぱり賃貸の方が良いような気が…。

ははは!まあ、まだ決めるのは早いよ。

次は賃貸のデメリットね。まず自分の好きにリフォームしたりできないよね。

はい。でもそれは少し我慢すればいいですよね。

それと、賃料=お金は、払ったら払いっぱなしで還ってはこないよね。

まあ、そうですよね。

その分貯金出来たら良いのにっていつも思いますもん!

では家を買った時のメリットにいこうかな。

買う時は住宅ローンを組んで、毎月支払っていくからローンは減っていくよね。

買ったのだから自分の資産になるし、その物件を売ったり貸したりできるようになるんだよ。

自分が買った物件を売ったり貸したりできるの?

私が人に家を売る?

そうだよ。

買ったときは980万円分のローンを組むけど、払えば減っていく。

売るときに、自分が買った時と同じ値段で売れば利益が出るだろう。

利益?!

君は毎回驚いてくれるから、うれしくて話しがいがあるなあ!

貸した場合は、今君がオーナーに支払っているように、オーナー利益を君がもらうことができるんだよ。

この980万円の物件を賃貸で出せば、6万円くらいで貸し出すことができるんだ。

6万円?ちょっと待って、差額が1万5000円も?!

それがオーナー利益ってことですか?

まあ、相場だとだいたいそんな金額になるんだ。

少しは信じられるようになってきたかね?

はい、少しは。

自分で家を買うとか売るとか、そんなこと考えたことも無かったです。

誰も教えてくれなかったし…。

まあ、そうかもしれないね。

あとメリットと言えば、好きなようにリフォームができることや、更新料がかからないことかな。

デメリットは、自分でメンテナンスしなければならないこと。

賃貸の時のように大家さんいるわけではなく、自分が大家さんなんだから自分で対応しなければならないね。

まあ、マンションの外壁や廊下などの共用部分は修繕積立金で修してもらえるけどね。

すぐに引っ越しができないとか、自分の資産になるから固定資産税とかがかかるのもデメリットですよね…

そう!飲み込みが早いなあ!

「買う」という選択肢も少しは検討する価値はありそうかい?

はい。

なんか、私でも「買う」って選択肢があるんだって、初めて知りました。

選択の幅が広がるだろう?

ローンが減るし、広い部屋に住める。

これが家を持つってことだよ。

メリット・デメリットがあるけれど、お金の面は良いでしょ?ちょっと考えてみてもいいんじゃないかな?

私が家を持つなんて夢みたいです!

ははは、

でも、どんな物件でもいってわけじゃないんだ。

え??そうなんですか?

ふふふ…

今回のポイント

① 賃貸料の内訳は以下の合計である。

 ・物件ローン費用 
 ・メンテナンス維持管理費 
 ・修繕積立金 
 ・オーナー利益 

② 物件を買うと、同じような条件の物件を賃貸した時と比べるとオーナー利益が無い分、安くなる。

③ 物件を買えば、自分の資産となり、売ったり貸したりできる

④ 自分が買った時と同じ値段で売れば利益が出る。

⑤ 買った物件を貸し出す時にはオーナー利益が上乗せされるので、自分に利益が入ってくる