マンションコラム
vol.7

訳あり物件に福あり?

2020年6月7日

3年前に離婚した、花田いずみ32歳。現在年収250万円で、小学2年生と6年生の2人の男の子を育てている。賃貸マンションに住んでいるが、年々たくましく頼りがいが出てきた長男が、自分の部屋が欲しいと言い出し困っている。
このコラムは、不動産やローンの知識など全く持っていなかったいずみが、
謎の人物「飛田薫」から学び、家を買うまでのストーリー。

―――仕事帰りに新しい賃貸物件を探すため不動産屋に行ったいずみ。カフェだと思って入った店が不動産屋だった。コーヒー好きの不思議な店主 飛田薫がコーヒーを出してくれ、心がほぐれたいずみ。自分の身の上話や賃貸マンションを探していることを話すと、マンションを買うことなどについていろいろ教えてくれた。2日連続でリフォームやローンについて話を聞いたいずみだった。

ふぅ~。
仕事に薫さんのところでの住宅ローンの勉強に、家事にと今日も頑張ったぁ~!!
色々勉強になったし、私でも住宅ローン組めるって知って、すご~くほっとして、
胸のつかえがとれた気分!また明日も行ってみよう!

―――翌日、いずみは仕事帰りに店に寄った。ドアを開けようとすると、中から若い青年ガエルが出てきた。

あっ、すみません。

こちらこそすみません!あ、どうぞ。

ありがとうございます。薫さん、こんにちは~。

おう!いずみさんか!今日も来てくれたんだね。
今日のコーヒーはエスプレッソだよ。砂糖、入れるかい?

はい!ありがとうございます。ミルクも欲しいです!
さっきの方、お客さんですか?
ネクタイしてパリッとしてたから、不動産屋さんとか?

ああ、彼かい?不動産屋で働く新人だよ。一生懸命勉強しているらしいね。

そうなんだ。昨日のお話とか、ほんと勉強になってます。
前々からネットとかで色々な物件を見ていて気になっていたことがあるんですが…。「訳アリ物件」って、どんなものですか?
なんかちょっと怖い感じがするんですけど…。

怖い、とは、もしかして、ヒュードロドロドロ・・・とかかね?

ヒュー?(笑)あ、お化けとか?
はい、もちろんそれも!私はお化けとか見えない人ですけど。

いずみさんは見えない人、なんだね?ふむ……。
ではどんな状態のものが「訳アリ物件」なのか教えてあげよう。
いろいろあるのだが、ざっくり言うと、荷物が残されたままとか、汚れている、エレベーターが無い、お墓が近い、前の利用者さんが亡くなっている、ローンが組めない、などの物件かな。まだまだあるけどね。

あ~。エレベーターが無いのも訳アリ物件に入るんですね?
ほかの訳はなんか分かりますけど。
訳の内容によって値段が安くなることがあるんですよね?

そうじゃな。訳アリ物件は、「訳」が改善できるかできないか、が値段に大きく関係してくるよ。例えばよく言われる「汚部屋」。わしはこの呼び方は好きじゃないんだが。
犬を飼っていたけれど、室内の壁をガードせず、傷があったり、臭いが残っていたりしていたとする。

あ~ありそう。まだあるの??

これはリフォームで、まあ程度によるが100万円くらいで直せてしまう。だから、リフォーム前の金額に100万円足した金額を想定すれば、総額が分かって買いやすいね。

100万円プランの中の一例・その1

100万円プランの中の一例・その2

改善できない訳って何ですか?

例えば、大きな柱が部屋の中にあるとか。マンションの重さを支えるために、1階の部屋に多いのだが。これは構造上の部分なので直すことができないよね。

はい。改善できない場合はどんな扱いになるんだろ?

改善できない場合は、その分価格が安くなるよ。柱がある分、価格が下がる。
だから、さっきの「汚部屋」みたいな〝お金を出せば直る物件〟は、どれくらいの金額がかかるのか知っていれば、販売価格が安いのか高いのか判断できるよね。

まあ、少しなら判断できるかもしれないけど…。
やっぱり詳しい人がいたほうが良いです。

そうだね。普通の人はリフォーム金額の判断があまりできない。
これについては、後で教えてあげよう。ほかの訳アリ物件について続けるよ。
この言葉は聞いたことあるかな?「事故物件」。

あるある!あります!あの、誰かがその物件で亡くなったとか…。

そうだよ。亡くなるにしても、色々あって。
病死、孤独死で発見が遅くなってしまったとか、自殺してしまった人がいるとか。

う~ん。色々あるんですね。

不動産屋さんが事故物件を販売する時には、必ず「告知事項」というのがあって、
事故物件についての事実を告げないと責任を問われるんだよ。

あ、じゃあ、ちゃんと教えてくれるんだ。

そう。そして事故物件は心理的瑕疵(しんりてきかし)物件となり、物件の価値が下がるんだ。極端な話、物件の価格がすごく安くて、他と比較したら半額くらいになっていたりする。何か事件があった物件だったとしても、そのようなことを気にしない人にとっては経済上お得な物件となるよ。

う~ん。半額ってすごい魅力的…。
でもなんかすごい事件があった場所は住みにくいなぁ。

人によって感じ方や考え方は違うね。
何かあった場所でも綺麗になっていて安ければ買う人もいるだろね。
さっきの汚部屋などの場合は、買う時におまけしてもらいやすい。30万円とか50万円とか。荷物が残ったままの物件でも大丈夫な人は、それを片付けるのにいくらくらい掛かるか知っていれば、値段交渉できたりする。火事物件も同じだよ。

交渉ねぇ。あ、お墓が見えるとかはどうですか?

そこも、価格が安いけれど、気にするか気にしないか、だね。
あと注意しなければならないのは、ローンを組めない物件もあるということ。

えっ!!それは買えない!

建てた当初はよくても、後々空けておかなければならない場所に何かを建ててしまったなどで法律違反している物件や、住んでいる人が持ち回りで管理人をしている自主管理の物件とか、物件の価値が付きにくいのでローンを組むことができない場合があって、その時は買わない方が良いね。

そんなこともあるんですね。知らなかったです。

エレベーターが無い5階の部屋とか、駅から遠いとか、古いとか不便だとか、嫌な要素があるものは金額に換算して、割安にできるチャンスとも言えるんだよ。
自分の中で、これはありだな、平気だなと思えたら、考えてみても良いかもしれないよ。

確かに。自分の中でここまではオッケーっていうのがあればいいですね。

不動産売買などを長年やってきたわしとしては、「これは買いたくない物件だな」と思ったら、安く買えるチャンス。ポテンシャルがあると考えてきたよ。
安い金額で解決できる問題だったらお買い得だ。だから、目利きができるような不動産屋と一緒に見に行くことをお勧めするよ。

目利きのできる人、ね。この前のリフォームパッケージプランとかも価格を知っていると少しは判断材料になりそうだから、自分でも色々調べてみようかな。

今回のポイント

① 訳アリ物件には、駅から遠く不便・エレベーターが無い・構造上の問題がある・汚部屋・荷物が残ったまま・お墓が近い・誰かが亡くなったなどの事故物件・ローンが組めない、などがある。
② 汚部屋・荷物が残ったまま、などの場合は、リフォーム代がどれくらいかかるか分かれば割安で買えることがある。
③ 駅から遠く不便・エレベーターが無い・構造上の問題がある・お墓が近い・誰かが亡くなったなどの事故物件などは、気にならない場合には割安で買える。
④ ローンが組めない物件は、買いづらく・売りづらいのでおすすめしない。