マンションコラム
vol.6

20万円あれば貯金ゼロでも住宅ローンが組める!?

2020年6月7日

3年前に離婚した、花田いずみ32歳。現在年収250万円で、小学2年生と6年生の2人の男の子を育てている。賃貸マンションに住んでいるが、年々たくましく頼りがいが出てきた長男が、自分の部屋が欲しいと言い出し困っている。
このコラムは、不動産やローンの知識など全く持っていなかったいずみが、
謎の人物「飛田薫」から学び、家を買うまでのストーリー。

―――仕事帰りに新しい賃貸物件を探すため不動産屋に行ったいずみ。カフェだと思って入った店が不動産屋だった。コーヒー好きの不思議な店主 飛田薫がコーヒーを出してくれ、心がほぐれたいずみ。自分の身の上話や賃貸マンションを探していることを話すと、マンションを買うとこなどについていろいろ教えてくれた。2日連続で薫の元を訪れ、リフォームについて話を聞いているいずみ。

「ホームインスペクション」をしたら、保険も付いて、
ローンのお金もいくらか戻ってくることが分かりましたけど…。

どうした?何か浮かない顔になっとるなぁ。

そもそも、私、住宅ローン組めるのかな?だって貯金もほとんど無いし、収入だって…。
それに住宅ローンがどんなものかも実は知らないです。

もちろんいずみさんも組めると思うよ。
収入があれば、パートだとしても組めるし、年収70万円でもローン組むことができる。
まあ、その場合は、家族の収入なども色々加味するなどが必要になるけどね。

そうなの!?私には縁遠い世界の話だと思ってました!うれしいな!
あ、でも、ローン審査通らない人もいますよね?

そうじゃな。一般的に通りにくい人は、クレジットカードでブラックリストに載ってしまっている人、携帯電話本体の料金も分割して買っている人で、これもローンの一種なんだが、この料金を複数回延滞している人はローン審査に通らないと思うよ。

携帯料金もなんですね。気を付けなきゃ。

あとは、少しでも消費者金融からお金を借りている人や、自己破産したことがある人などかな。

ほっ…。私は大丈夫みたいです。良かった~。
じゃあ住宅ローンについて教えてください。

わしも何だかほっとしたよ。それでは教えてあげよう。まずはローンの金利から始めようか。
ローンを組む時には、ローンの金利が、支払うお金に大きな影響を与えることは知っているかな?

金利?金利って、低ければ低いほど良いんですよね?

一概にそうとは言えないよ。ローン金利は、金利が変動するものとしないものがある。変動するものは比較的金利が低いのだが、日銀の金利に呼応して上がったり下がったりする。上がってしまった場合、その分の金利を誰が負担するのかというと…。

嫌な予感…。ローンを組んでいる人?つまり、私? 

そうじゃ。でも心配いらないよ。金利が変動しないものもある。
住宅ローンは大きくいうと2種類あって、銀行系ローンと政府系のローンだよ。
銀行系は、一般的に融資審査が厳しい。しかしその分、金利は若干低めの設定となることが多いんだ。

銀行って審査厳しそう。でも厳しい分金利が低いのかぁ。
信用度が高いかどうかってことね。

そうとも言えるな。そして銀行系と比べると審査が多少緩いのが政府系の「フラット35」。若干高めの金利だけど、全期間金利が変わらない固定金利なのだよ。

そうなんだぁ。銀行系は金利が低いけど、日銀の金利に沿って金利が変動するんですね。
でも、日銀の金利が低いままかもしれないじゃないですか?
そしたら、審査に通れば変動金利の方が良かったりして。

ふふふ、まあ、その可能性が無いわけではないが、住宅ローンは長い間にわたるもの。
35年先の世の中がどうなっているのか、いずみちゃん分かるかい?

う~ん…。確かに、何があるか分からないなぁ…。
未来は分からないです…。

そうだろう?さっきも話したが、金利が安い方は金利が上がり、ローンの支払い総額が増える可能性はあるから、そのリスクに対応できるようにしておかないと。

わ~リスク怖い!そしたら固定金利の方が良いのかなぁ。
政府系の「フラット35」っていうのは、金利がずっと固定なら、日銀の金利が上がったり下がったりした時、誰がリスク負っているんですか?

政府だよ。
だから金利が上がろうが下がろうが、最初にローン組んだ時のままで、支払い額が一定で管理しやすいんだ。

いずみ2
いずみ2

なるほど!
確かに支払金額が分かっているほうが色々準備できるし安心できるかも。
審査のこともあるし、「フラット35」が良いかな。

そして金利の差は、購入物件の価格が高ければ高いほど大きく影響してくる。
例えば金利が1パーセントで、35年のローンを組んだ場合、5千万の物件だと利息の総額が928万円。1千万円の物件だと185万円となる。安い物件のほうが金利の影響は少ないよ。

いずみ2
いずみ2

私はそんなに高い物件、今は買わないから大丈夫かな。

ローンを組む時に1つ気を付けなければならないことがある。
マンション買う時には、色々な手数料や費用が掛かる。
ほとんどの住宅ローンはそういうものも含めてローンを組んで支払っていくことができるが、税金や一部の手数料はどうしてもローンに組み込めないんだよ。

組み込めないっていうことは、買う時にすぐ払うってこと?

簡単に言うと、そういうことじゃな。

いずみ2
いずみ2

え~も~やだこのパターン!毎回ドキドキする~。
それっていくらくらいですか?できればすぐに支払うお金は少ない方が助かります。

ははは!いずみさんは本当に面白いねぇ。
大丈夫だよ、20万円くらいだから。ローン代行手数料などかな。

いずみ2
いずみ2

そうなんですね!
私でも20万円あれば住宅ローン組めるかもしれないんだ!!
希望の光見えた~!

今回のポイント

①  住宅ローンは大きく分けて、銀行系ローンと政府系のローンの2種類。
②  銀行系は、一般的に融資審査が厳しく、金利は若干低めの設定となることが多い。日銀の金利に沿って金利が変動する変動金利。
③  政府系の「フラット35」は、審査が多少緩く、若干高めの金利だが、全期間金利が変わらない固定金利。
④  固定金利は、最初にローン組んだ時のまま金利がかわらないため、支払い額が一定で管理しやすい。
⑤  ローン代行手数料や税金や一部、約20万円はローンに組み込めないため、手元資金が必要。